DESVENDANDO OS M ITOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO

 

 

Desvendando os Mitos do Direito Imobiliário: O que Você Realmente Precisa Saber

 

Neste artigo, vamos mergulhar nas nuances do Direito Imobiliário, desvendando os mitos e equívocos que muitas vezes obscurecem nossa compreensão. Da locação à compra de imóveis, exploraremos os conceitos fundamentais de forma acessível e esclarecedora, oferecendo insights valiosos para quem busca navegar com confiança neste complexo campo jurídico.

O Direito Imobiliário muitas vezes parece envolto em um véu de complexidade e incerteza, repleto de mitos e equívocos que podem confundir até mesmo os mais experientes. Neste artigo, embarcaremos em uma jornada de desmistificação, mergulhando nas nuances deste campo jurídico fascinante e essencial.

Desde a locação de imóveis até a compra e venda, exploraremos os conceitos fundamentais de maneira acessível e esclarecedora, oferecendo insights valiosos para todos aqueles que buscam compreender e navegar com confiança neste vasto território jurídico.

Desvendando Mitos Comuns

Um dos mitos mais persistentes no Direito Imobiliário é a ideia de que os contratos de locação são inflexíveis e imutáveis. Na realidade, a lei oferece proteções tanto para locadores quanto para locatários, e os termos do contrato podem ser negociados e ajustados para atender às necessidades de ambas as partes.

Outro equívoco comum diz respeito aos direitos e responsabilidades dos proprietários em relação à manutenção do imóvel. Contrariamente à crença popular, os proprietários não são responsáveis por todas as despesas de manutenção, e os inquilinos também têm obrigações nesse sentido. Compreender essas nuances é essencial para evitar mal-entendidos e conflitos.

Explorando os Conceitos Fundamentais

Da mesma forma, ao abordar a compra e venda de imóveis, é crucial entender os conceitos fundamentais que regem essas transações. Desde a elaboração do contrato até a realização da escritura, cada etapa do processo possui suas próprias nuances e considerações legais.

Por exemplo, muitas pessoas acreditam que a assinatura do contrato de compra e venda é o momento final da transação imobiliária. No entanto, a transferência efetiva da propriedade só ocorre com a lavratura da escritura pública, um detalhe crucial que pode passar despercebido para os desavisados.

Ao desvendar os mitos e equívocos que cercam o Direito Imobiliário, capacitamos os indivíduos a tomar decisões informadas e a enfrentar desafios com segurança e clareza. Da locação à compra de imóveis, cada aspecto deste complexo campo jurídico é permeado por uma riqueza de detalhes e nuances que merecem ser explorados e compreendidos.

Portanto, que este artigo sirva como um guia abrangente e esclarecedor para todos aqueles que buscam navegar com confiança no mundo do Direito Imobiliário. Ao desvendar os mitos e explorar os conceitos fundamentais, estamos equipados para enfrentar qualquer desafio que surgir, com conhecimento e compreensão.   

Antonio Carlos de Paula OAB/SP 72.760

www.acdepaula-advocacia.com.br

IMÓVEIS - ASSESSORES JURÍDICOS

IMÓVEIS - ASSESSORES JURÍDICOS

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Com certeza, mais dia menos dia, você  vai ter que atuar como assessor jurídico em uma transação imobiliária. Se for caso de imóvel na planta nós sabemos que não haverá muito o que se fazer, pois, ou o seu cliente aceita o tal contrato de adesão, ou não compra, já que as cláusulas contratuais são, vía de regra, inalteráveis. 

No entanto nem só de incorporadoras e corretores de imóveis em lançamento vive o mercado imobiliário, há ainda o chamado "imóveis de terceiros", e nele a atuação do advogado é indispensável pois há muita coisa a se analisar como, as certidões pessoais dos proprietários, as certidões do imóvel, assinatura de proposta, assinatura de contrato, prazo de entrega do imóvel, já que na maioria das vezes o vendedor reside nele, transmissão da posse precária,responsabilidade de pagamento de comisão, cláusulas de arrependimento, etc. Uma das frases mais temidas pelos corretores de imóveis é;

– Preciso mandar o contrato para o meu advogado!

Não é de maneira alguma, nenhuma aversão gratuita aos profissionais de direito, mas é que existem alguns que realmente acabam com a paciência de qualquer cristão. A maioria das imobiliárias dispõem de um advogado para acompanhar o fechamento, mas, por questões lógicas, o comprador geralmente se sente mais seguro com um profissional de seu conhecimento. Ocorre que uma assessoria jurídica tem um determinado custo, e, como via de regra, o comprador não pretende ou não tem condições de arcar com mais despesas, o advogado quase sempre é um amigo ou um parente, na grande maioria das vezes, um bacharel recém formado.

Eu sempre tive por costume, inclusive para dividir responsabilidades, aconselhar as partes contratantes a consultarem seus advogados, é uma forma de deixar os clientes mais confiantes. Quando o profissional é competente e tem o costume de atuar em assessoria jurídica em transações imobiliárias, tudo corre de maneira simples e objetiva, no entanto existem aqueles que querem reinventar a roda, outros que querem total garantia para o seu cliente, e elaboram contratos que eles próprios não assinariam, e ainda, aqueles, geralmente parentes, que estão fazendo um favor e investindo seu precioso tempo sem nenhuma remuneração, assim, se alguma coisa der errada, além de trabalharem de graça, ainda vão ter que aturar o parente literalmente lhes enchendo a paciência, assim eles acabam exagerando tanto na proteção ao cliente, que a transação acaba não se realizando. Inúmeras vezes presenciei assessores jurídicos fazerem exigências totalmente absurdas, sem nenhuma conotação prática pertinente, alguns agem desta forma para valorizar o trabalho, como se costuma dizer, “pura perfumaria”.

No entanto sempre coloquei em primeiro lugar a minha condição de gerente de vendas ou de intermediário, consciente de que o meu papel era simplesmente concretizar a transação, e não mostrar erudição ou entrar em polemicas de conotação jurídica. Meu conselho aos  corretores sempre foi no sentido de  não fazerem promessas que não pudessem cumprir e não esconder absolutamente nada dos clientes. Já vendi imóveis hipotecados, penhorados, com dividas altíssimas de IPTU, condomínio,  ou dados como garantia a agiotas. Jogando sempre aberto quanto aos eventuais entraves, e tendo competência para solucioná-los, você não deixará de fechar uma venda.

Ao assessor jurídico cabe a função de cuidar sim dos interesses do seu cliente protegendo-o de possíveis problemas, mas isto não significa que ele deva levar tudo a ferro e fogo, já vi gente perder bons negócios pela atitude de advogados querendo levar tudo ao pé da letra, face a problemas que poderiam ser solucionados com um pouco de boa vontade e muita competência profissional.

NOTA: este artigo está no meu livro VENDER VENCER Crônicas e Anotações, que é ambientado no mercado de imóveis de terceiros, no qual atuei por três décadas como gerente, advogado, e intermediário de negócios.

AC de Paula

PIRÂMIDE PREVIDENCIÁRIA

PIRÂMIDE PREVIDENCIÁRIA
Meu pai que Deus o tenha trabalhou em duas firmas apenas até se aposentar, me lembro dele P da vida,(ele não falava palavrão) pois recolhia sobre 10 salários e o benefício quase não chegava a 7 salários. Ele conhecia a CLT de cabo a rabo, seus direitos e obrigações.

Eu também, por três anos só tive dois registros na carteira que há anos não sei por onde anda, deve estar junto com o meu diploma de, pasmem, químico industrial, profissão que nunca exerci.
Eu nunca soube ser igual meu velho, não nasci pra ter e nem ser patrão exceto de mim mesmo.

Nunca na minha vida sonhei com a aposentadoria, talvez por ver que depois de aposentados a maioria precisa arrumar outro serviço para complementar o benefício que é insuficiente.
Todos sabem muito bem que existem algumas aposentadorias oriundas de fraudes, nas não é preciso generalizar. Já ouvi me dizerem ; você tem idade é fácil receber ao menos um salário mínimo por mês!

Não rasgo dinheiro, sei que não vou endireitar o mundo, mas não me sinto ética e moralmente confortável em fazer um trambique pra receber uma graninha.
Escolhi não recolher para a previdência por isso não tenho o direito de pleitear absolutamente nada, é justo e não me arrependo.

Aprendi as duras penas a viver na corda bamba do profissional liberal. Na verdade reconheço que não é fácil, mas foi questão de escolha e não me arrependo até porque não vai adiantar absolutamente nada rs.

Enfim é isso, a vida de quem depende da previdência nunca foi fácil mas a tendência é piorar. 
A reforma é necessária? 
Vão suprimir direitos? 
Vão cortar na própria carne! DUVIDO!!

Como a juventude desempregada de hoje vai contribuir para assegurar o pagamento do benefício dos idosos que contribuíram quando mais jovens?

Sempre achei que de certa forma o sistema previdenciário é uma pirâmide que um dia vai dar errado, pois quem contribuiu e sustentou o a estrutura quando jovem, quando chegar sua vez de receber, do jeito que vai não vai ter quem, na base da pirâmide, contribua para garantir o seu benefício.

O discurso seria bonito se não fosse trágico. Mas para a classe política os privilégios e penduricalhos, legais ou não, continuam ad eternum". Seus direitos e garantias são intocáveis!! E eles não tem vergonha de continuarem a receber suas obesas aposentadorias.

Enquanto isso o cidadão comum continua a dar soco na ponta da faca da desigualdade!
AC De Paula
#poetaacdepaula

APOSENTADO ATIVIDADE EM 2 ESTABELECIMENTOS ? isso lhe interessa

O que é a Revisão das Atividades Concomitantes?

A Revisão das atividades concomitantes fundamenta-se quando o segurado exerce sua atividade em mais de um estabelecimento ou exerce atividades distintas.(funcionários públicos, médicos, enfermeiras, professores, etc). No momento do custeio, a contribuição é calculada sobre o somatório da renda, entretanto, na concessão do benefício cada vínculo é tratado separadamente. Tal situação fere o princípio da isonomia ao tratar o segurado como único contribuinte nas normas de custeio e tratá-lo de forma diferente na concessão de benefícios. Assim, a revisão objetiva que o segurado tenha o direito de ter todos os seus salários somados, formando um único salário de contribuição para fins de cálculo do salário de benefício.

Cálculo do Salário de Benefício para Atividades Concomitantes

               (trabalhador que tem duas ou mais fontes pagadoras)

Vou resumir para você com um exemplo:

Francisco de Tal trabalhou em uma única empresa e ganhava  R$ 3.000,00 de salário. Ou seja, seu salário de contribuição mensal era R$ 3.000,00. Quando Francisco de Tal   foi se aposentar, sua aposentadoria foi calculada com base no valor de R$ 3.000,00.

Carlos  de Tal trabalhou em duas empresas e ganhava R$ 2.000,00 em uma e R$ 1.000,00 e outra (ou seja, o valor total dos seus salários somados era R$ 3.000,00). Ou seja, Carlos tinha dois salários de contribuição por mês: um de R$ 2.000,00 e outro de R$ 1.000,00. Quando Carlos de Tal se aposentou, os seus salários de contribuição somados  (R$ 3.000,00) sua aposentadoria foi calculada  com base nesse valor, certo?? ERRADO!

Para calcular a aposentadoria de Carlos de Tal o INSS  calculou o salário de benefício parcial da Atividade Principal e, depois da Atividade Secundária. Na atividade secundária, o Salario Base sofreu uma redução absurda.

No fim das contas, a aposentadoria de Francisco de Tal   foi menor que a de Carlos de Tal.

2) Entendimento da TNU

Recentemente, a TNU (Turma Nacional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais) firmou o entendimento de que no cálculo de benefício previdenciário concedido após abril de 2003, devem ser somados os salários-de-contribuição das atividades exercidas concomitantemente, sem aplicação do artigo 32 da Lei 8.213/1991.

Existe precedente jurisprudencial?  SIM

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS INFRINGENTES. LIMITES DA INFRINGÊNCIA. PREVIDENCIÁRIO. REVISÃO DE BENEFÍCIO. ATIVIDADES CONCOMITANTES. ART. 32 DA LEI Nº 8.213/91.

1. O salário de benefício do segurado que contribuía em razão de atividades concomitantes era calculado nos termos do art. 32 da Lei 8.213/91, somando-se os respectivos salários-de-contribuição quando satisfizesse, em relação a cada atividade, as condições do benefício requerido. No caso de o segurado não haver preenchido as condições para a concessão do benefício em relação a ambas as atividades, o salário-de-benefício correspondia à soma do salário-de-benefício da atividade principal e de um percentual da média do salário-de-contribuição da atividade secundária.

2. O sentido da regra contida no art. 32 da Lei 8.213/91 era o de evitar que, nos últimos anos antes de se aposentar, o segurado pudesse engendrar artificial incremento dos salários-de-contribuição que compõem o período básico de cálculo (PBC), 36 meses dentro de um conjunto de 48 meses, e assim elevar indevidamente o valor da renda mensal inicial da prestação.

3. Todavia, modificado o período básico de cálculo pela Lei 9.876/1999, apurado sobre todas as contribuições a partir de 1994 (as 80% melhores), já não haveria sentido na norma, pois inócua seria uma deliberada elevação dos salários-de-contribuição, uma vez ampliado, em bases tão abrangentes, o período a ser considerado.

4. No cálculo de benefícios previdenciários concedidos após abril de 2003, devem ser somados os salários-de-contribuição das atividades exercidas concomitantemente, sem aplicação do art. 32, inclusive para períodos anteriores a 1º de abril de 2003, e com observação, por óbvio, do teto do salário-de-contribuição (art. 28, §5º, da Lei 8.212/91).

5. No caso concreto, em face dos limites da infringência, fica assegurado o direito da parte autora, de adicionar os salários-de-contribuição das atividades concomitantes, a partir da competência abril/2003, inclusive. ((TRF4,5ª Turma, AC 5006447-58.2010.404.7100/RS, relator Desembargador Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, julgado em 29/08/2012), destaco o julgamento realizado pela 3º Seção, nos Embargos Infringentes n.º 5007039-68.2011.4.04.7003).

Portanto SE VOCÊ tinha duas atividades e se aposentou após abril de 2003 você pode conseguir um aumento razoável no seu benefício mensal, além de uma quantia razoável que não lhe foi pago.

APOSENTADOS E A MULTA 40% FGTS

 

INSS: APOSENTADOS ESTÃO PREOCUPADOS COM A MULTA DE 40% DO FGTS

Caso a reforma da previdência seja aprovada do jeito que foi proposta, aposentados podem ficar sem a multa do FGTS. Muita gente está fazendo acordo para sair.

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20 de março de 2019

A aposentadoria voluntária (por tempo de contribuição ou por idade) não põe fim ao contrato de trabalho.
Mas quando a empresa demite o empregado ele tem direito à multa de 40% sobre os depósitos do FGTS. 

A proposta do Governo para Reforma da Previdência quer acabar com isso? 
A aposentadoria é uma relação entre o contribuinte e o INSS. Não tem qualquer relação com a empresa.
Algumas empresas demitem o empregado quando ele se aposenta, mas esta é uma decisão da empresa e como tal a demissão é considerada sem justa causa.
A demissão sem justa causa garante ao empregado o recebimento da multa.
Mas se a lei mudar, tal como foi proposta, as empresas poderão demitir o trabalhador e economizar esta grana.
Além da multa dos 40%, quais são os direitos do aposentado em caso de demissão? 
O empregado deve receber todos os direitos como qualquer outro empregado: as férias, o décimo terceiro, horas extras e saldo de salários.
O seguro desemprego não pode ser acumulado com a aposentadoria, então este direito não está assegurado.
Se a lei passar, as contribuições do FGTS do passado também seriam perdidas, ou valeria apenas para as contribuições feitas depois da reforma? 
Do jeito que está no projeto, valeria para todos os depósitos, tanto os feitos antes como os de depois da sua aprovação.
O pensamento do Governo é o fato gerador. Como o fato que gera o pagamento da multa é a demissão, quem for demitido depois da lei não teria a multa.
Eu acho que isso é uma sacanagem com o trabalhador. Vai ter resistência no Congresso.

E a questão da estabilidade pré-aposentadoria? Também está prevista em lei? 
Muitas pessoas confundem este direito.
Em primeiro lugar, ele não está previsto em lei.
O que assegura a estabilidade é a convenção, o dissídio ou o acordo coletivo. Depende de cada categoria e o tempo da garantia de emprego se estende até a data do início da aposentadoria.
A estabilidade é pré-aposentadoria, e não pós-aposentadoria.
Caso o empregado tenha feito um saque do FGTS, por exemplo para compra de casa própria ou por algum problema de saúde. A multa também será aplicada sobre os valores sacados?
Sim.
No extrato do FGTS há dois saldos. Um relativo ao dinheiro que efetivamente está depositado e outro referente ao histórico de todos os depósitos referente ao contrato de trabalho.
É sobre este saldo maior que incidirá a multa de 40%, independentemente dos saques.
Qual é o prazo para reclamar os direitos trabalhistas? 
Uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal aplicou aos depósitos do Fundo de Garantia a mesma regra dos demais direitos trabalhistas.
O trabalhador demitido, aposentado ou não, tem o prazo de dois anos para reclamar todos os direitos que não foram pagos nos últimos cinco anos.
É possível ver no site da Caixa Econômica Federal se os depósitos mensais, que é de 8% da remuneração, estão sendo feitos.
Para saber dos depósitos antigos o trabalhador pode solicitar o extrato analítico. Ele também serve para retificar salários perante o INSS.

Fonte REDE JORNAL CONTABILhttps://www.jornalcontabil.com.br

INVENTÁRIO O QUE VOCÊ PRECISA SABER

Inventário é o procedimento que se utiliza para regularizar os bens de uma pessoa falecida, seu objetivo é a  formalização da a transmissão da propriedade dos bens constantes no patrimônio do falecido para seus herdeiros e ou  sucessores. 

Este processo pode ser feito como inventário extrajudicial ou judicial: Código de Processo Civil Art. 610 do, se houver testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial..

  

Apesar de ser um momento difícil, existe prazo para dar início ao ato e o  artigo 611 do Código de Processo Civil, define que o inventário, em quaisquer das modalidades,  deve ser aberto dentro de dois meses, contando da data da abertura da sucessão, que como dissemos acima ocorre com o falecimento da pessoa.

Este é o tradicional  procedimento judicial que  é realizado com o acompanhamento do juiz e pelo fato de existir muita burocracia, e nosso sistema jurídico ser muito moroso é evidente que o prazo para o término do processo é indeterminado podendo ultrapassar um ano.

A a lei nº 11.441/07 trouxe a possibilidade da forma extrajudicial, o qual é feito diretamente no cartório, através de escritura pública.

Cabe aqui destacar a sua maior vantagem que é a rapidez, levando em média, de dois a três meses para ficar pronto. Sendo outra vantagem a economia tanto de tempo como financeira, e são por esses dois motivos que é aconselhável quando permitida por lei.

E quais são os requisitos para que o inventário possa realizado no cartório? 

1. Todos os herdeiros devem ser maiores ou capazes;

2. Deve existir acordo entre os herdeiros;

3. Não pode existir testamento;

4. Na escritura deve constar a participação de um advogado;

 Primeiros passos para inventário extrajudicial

Inicialmente é preciso à contratação de um advogado, podendo ser comum a todos os herdeiros ou não, e a escolha do Cartório de Notas, onde será realizado o inventário.

 Qual cartório?

Pode ser qualquer Cartório de notas, podendo ser da confiança das partes pois neste procedimento não são aplicadas regras de competência.

Visto isso, é preciso decidir quem será o inventariante, essa pessoa administrará os bens do espolio (conjunto de bens deixados pelo falecido), e será responsável pelo procedimento. Geralmente, os inventariantes são os cônjuges ou filhos.

E então, fazer o levantamento das dívidas e dos bens.

Quais os documentos necessários?

 1. Documentos pessoais do falecido e certidão de óbito;

  2. Documentos pessoas herdeiros e cônjuge, incluindo certidão de nascimento ou casamento e pacto antenupcial se houver;

  3. Certidão comprobatória de inexistência de testamento expedida pelo Colégio Notarial do Brasil;

  4. Certidão negativa da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;

5. Documentos do advogado, Carteira da OAB, informação sobre estado civil e endereço do advogado;

6. Informações sobre bens, dívidas e obrigações, descrição da partilha e pagamento do ITCMD;

7. Imóveis: certidão de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis (atualizada até 30 dias), carnê de IPTU, certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre imóveis, declaração de quitação de débitos condominiais;

8. Bens móveis: documento de veículos, extratos bancários, certidão da junta comercial ou do cartório de registro civil de pessoas jurídicas, notas fiscais de bens e joias, etc.

É possível ser representado por procurador na escritura de inventário extrajudicial?

Caso os herdeiros não possam comparecer, poderão nomear um procurador, com poderes específicos, por meio de procuração feita em cartório de notas.

É possível renunciar à herança?

Caso os herdeiros queiram renunciar a herança, ela pode ser feita na escritura pública.

Por fim, é importante ressaltar que caso exista inventário judicial em andamento, os herdeiros podem a qualquer tempo, desistir do processo e optar pela escritura de inventário extrajudicial.